공인중개사란? ② 의무 및 업무

안녕하세요 에듀몬입니다. 지난 시간에는 공인중개사 제도 및 유형에 대해 알아보았는데요. 이번 시간에는 공인중개사의 의무와 업무에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 개업공인중개사의 의무

 

  개업공인중개사의 의무로는 중개대상물의 확인·설명의무, 계약서작성·보존의무, 부동산거래의 신고의무 등이 있습니다. 

  첫째, 공인중개사법 제25조 중개대상물의 확인·설명 의무입니다. 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리 관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기사항전부 증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다.

  둘째, 공인중개사법 제26조 거래계약서의 작성 등의 의무입니다. 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성하여 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존해야 합니다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 아니합니다.

  셋째, ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제3조 부동산 거래의 신고 의무입니다. 거래당사자는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 합니다. 다만, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부 한때에는 당해 개업공인중개사가 그 신고를 하여야 합니다.

 

 

 

 

2. 개업공인중개사의 업무

 

 1) 개업공인중개사의 업무지역

 

  개업공인중개사 업무지역의 범위에서 법인 및 개인 개업공인중개사는 업무지역에 대한 제한이 없으며, 법률 제5957호 부동산중개업법 중 개정법률 부칙 제2조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자(이하 ‘중개인’이라고 칭함)는 중개사무소가 소재하는 지역에서만 중개행위가 가능합니다. 다만, 중개인도 부동산거래정보망에 가입하 고 그 정보망에 공개된 중개대상물의 경우 관할구역 밖의 물건도 중개 행위가 가능합니다. 중개업자의 중개사무소 소재지를 관할하는 등록관청은 위 중개업자가 업무지역의 범위를 위반해 중개행위를 한 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있습니다.

 

 

 2) 개업공인중개사의 겸업 제한

 

  개업공인중개사의 겸업 제한에서 법인공인중개사는 법 제14조 제1항에서 규정된 업무 외에 대해서는 수행할 수 없습니다. 겸업 가능한 업무로는 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행, 부동산의 이용·개발 및 거래에 관한 상담, 개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공, 상업용 건축물 및 주택의 분양대행, 그 밖에 중개업에 부수되는 업무로서 중개의뢰인의 의뢰에 따른 도배· 이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선 업무에 해당됩니다. 개인인 개업공인중개사는 다음과 같은 업무를 수행할 수 있습니다.

  다른 법률에 특별한 제한이 없으면 겸업에 대한 제한이 없습니다. 민사집행법 제14조 제2항에 따른 경매 및 국세징수법이나 그 밖의 법령에 따른 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰 신청의 대리를 할 수 있습니다. 개업공인중개사가 이에 따라 민사집행법 제 14조 제3항에 따른 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하려는 때에는 대법원규칙으로 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록하고 그 감독을 받아야 합니다.

  법 제7638호 부칙 제6조 제2항에 따른 개업공인중개사의 경우, 법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자(공인중개사와 법인을 제외)로서 부칙 제 6조 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자는 법 제14조 제2항에도 불구하고 동항의 업무를 할 수 없습니다.

  법인인 개업공인중개사는 법 제14조 제4호에 의한 상업용 건축물 및 주택의 분양대행업무를 할 수 있습니다. 다만, 분양대행 가능 범위를 상업용 건축물과 주택으로 특정하고 있으므로 택지나 공업용 건물 분양은 법인의 분양대행 업무의 범위에 포함되지 않습니다.

  다만, 현행 주택법이나 건축물의 분양에 관한 법률’ 에서는 일정규모 이상의 주택이나 상업용 건축물의 분양에 대한 절차 등을 규정하고 있으므로, 중개법인이 분양대행업 업무를 수행하기 위해서는 이들 법령에서 정한 요건에 해당하는 건축물의 경우, 해당 법령에서의 절차를 준수해야 합니다. 부동산 분양대행업은 의뢰인의 소유인 부동산의 매매를 대행한다는 점에서, 본인이 직접 개발한 택지·농장·공업용지 등의 토지와 다른 사람에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 판매･분양하거나, 매수한 부동산을 임대 혹은 재판매하는 산업 활동인 부동산 공급업과 구분됩니다.

 

 

 3) 개업공인중개사의 금지행위

 

  현행 공인중개사법 제33조에서는 개업공인중개사의 금지행위를 규정 하고 있습니다. 개정된 2020, 2, 21 시행내용은 부당한 이익을 얻거나 제3자 에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위, 단체를 구성하여 중개를 제한하거나 단체 구성원 이외의 자와 공동중개를 제한하는 행위, 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사 등의 업무를 방해하는 행위에 대한 금지규정이 추가되었습니다.

  안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰를 제한하거나 제한을 유도하는 행위, 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 중개대상물에 대하여 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고 또는 중개하는 특정 개업공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도함으로써 다른 개업공인중개사 등을 부당하게 차별하는 행위, 안내문, 온라인 커뮤니티 등을 이용하여 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 아니하도록 유도하는 행위, 정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시ㆍ광고 행위를 방해하는 행위, 개업공인중개사 등에게 중개대상물을 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ광고하도록 강요하거나 대가를 약속하고 시세보다 현저하게 높게 표시ㆍ 광고하도록 유도하는 행위 등 이와 같은 내용은 개업공인중개사의 금지행위이며 그 중 무등록업자에게 명의를 이용케 하는 행위는 개업공인 중개사의 영업활동에 커다란 손실을 입히고 있습니다.

 

 

※ 참고문헌: 개업공인중개사의 직무만족도 및 경영성과가 이직 의도에 미치는 영향(이기호, 2021)