부동산 중개업이란? ② 안전제도 및 중개보수

안녕하세요 에듀몬입니다. 지난 시간에는 부동산 중개업의 개념, 관련법률, 유형에 대해 알아보았는데요. 이번 시간에는 부동산 중개업의 안전제도 및 중개보수에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 부동산 중개업의 안전제도

 

  공인중개사법 제30조에 의하면 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하거나 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

  따라서 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다.공인중개사법 시행령‘ 제24조 손해배상책임의 보장, 개업공인중개사는 공인중개사법 제30조 제3항에 따라 다음 각호에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다. 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상이며, 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 합니다. 또한, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억원 이상 가입해야 합니다. 이 금액은 연간한도의 손해 배상액으로 거래사고 시 충분한 보상을 못하고 있습니다.

  부동산거래 시 법률적인 안전보장제도인 에스크로우(Escrow) 제도는 부동산거래대금을 제3자에게 보관 또는 제3자를 대리하는 제도로서 계약조건이 이행될 때까지 제3자에게 거래대금을 보관해두는 조건부날인증서(deed)입니다. 이것은 중립적인 제3자 또는 기관이 거래당사자의 대리인 자격으로 매매와 관련된 보증금이나 보증 또는 그 부동산에 해당하는 재산과 서류 전부를 계약조건의 종료 시까지 보관하는 행위를 의미합니다. 따라서 에스크로우제도는 매도인 및 매수인 거래당사자를 보호하고 부동산거래와 관련된 공인중개사, 변호사, 금융업자, 거래당사자 간의 이해관계 등 부동산거래 시 발생하는 제반 업무를 제3자의 입장에서 공정하고 엄정하게 실행하는 역할을 수행합니다.

  권원보험회사(title insurance) 또는 에스크로우 회사들은 금융기관에 계약금을 예치하거나, 부동산에 관련된 제반 문제를 검증하고 확인하여 공정하고 정확한 거래가 될 수 있도록 중간역할을 합니다. 독립적인 에스크로우 회사, 변호사, 보험회사, 공인중개사, 권원 회사 등은 매수인으 로부터 대금을 수령하고 매도인으로부터 양도증서 수령하여 당해 물건 에 관한 권원 조사 의뢰, 금융기관을 통한 융자 등과 같은 사무 관련 서비스를 제공합니다.

 

 

 

 

2. 부동산 중개보수

 

  공인중개사법 제32조에 의하여 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받습니다. 다만, “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정되어 있습니다.

 

 1) 주택의 중개보수

 

  부동산중개보수의 경우 지자체의 조례로 요율을 정하고 있는데, 서울특별시의 부동산중개보수조례를 준용하여 각 지자체도 요율과 내용을 적용하고 있습니다.

  주택의 중개에 대한 중개보수와 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시·광역시 또는 도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 중개보수는 국토교통부령으로 정하고 있습니다. 주택 거래를 함에 있어 매매·교환 시 거래금액이 5천만원 미만인 경우 1천분의 6%에서 한도는 25만원이고, 5천만원 이상 2억원 미만인 경우 1천분의 5%에서 한도는 80만원이며, 2억원 이상 6억원 미만인 경우 1천분의 4%, 6억원 이상 9억원 미만인 경우 1천분의 5%로 구분하여 요율을 정하고 있으나, 9억원 이상인 경우에는 상한 요율 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하도록 하고 있습니다.

  또한, 임대차 등 매매·교환 이외의 거래 시에는 거래금액이 5천만원 미만인 경우 1천분의 5% 한도는 20만원이고, 5천만원 이상 1억원 미만인 경우 1천분의 4% 한도는 30만원이며, 1억원 이상 3억원 미만인 경우 1천분의 3%, 3억원 이상 6억원 미만인 경우 1천분의 4%로 구분하여 요율을 정하고 있으나, 6억원 이상인 경우에는 상한 요율 1천분의 8 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정하도록 하고 있습니다.

 

 

 2) 오피스텔의 중개보수

 

  오피스텔의 수도권 및 5대 광역시의 부동산 중개보수를 살펴보면 다음과 같습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항에 의하면, ‘건축법 시행령’ 별표1 제14호 나목에 따른 오피스텔의 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 다음의 요율 범위에서 중개보수를 결정한다. 라고 규정하고 있습니다. 이때 오피스텔은 전용면적 85제곱미터 이하로써 상ㆍ하 수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖춰진 경우를 말합니다.

  따라서, 매매·교환에 따른 거래 시에는 1천분의 5%, 임대차 등 매매· 교환 이외의 거래 시에는 1천분의 4%의 중개보수를 받습니다.

 

 

 3) 주택 이외 중개보수

 

  토지, 상가 등의 주택 외의 거래 시에는 주택과는 달리 거래금액에 따른 구간이 정함이 없으며, 오피스텔과 같이 거래물건의 구분을 정함이 없이 거래금액에 따라 일률적으로 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 중개보수를 결정하도록 하고 있습니다.

 

 

※ 참고문헌: 개업공인중개사의 직무만족도 및 경영성과가 이직 의도에 미치는 영향(이기호, 2021)