부동산 중개업이란? ① 개념, 관련 법률 및 유형

안녕하세요 에듀몬입니다. 1961년 9월 소개영업법이 제정되면서 신고제로 운영되어 오던 부동산 정책은 1970년대 후반 경제성장과 더불어 거래 양상이 복잡해지면서 신고만으로 부동산을 규율하기에는 한계가 있기에 새로운 제도의 필요성이 대두되었습니다. 이번 시간에는 이러한 배경으로 탄생한 부동산 중개업의 개념, 관련 법률 및 유형에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 부동산 중개업의 개념

 

  공인중개사법 제2조에 의하면 “중개라 함은 토지 및 건축물 그 밖의 토지의 정착물과 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.” 또한, 동법 제 2 조 3호에 의하면, “중개업이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다”라고 되어있습니다.

  우리나라 민법 제 99조 제1항에서는 “토지 및 그 정착물은 부동산이다”라고 규정되어 있으며, 동 법 제99조 제2항에서는 “부동산 이외의 물건은 동산이다”라고 규정하여 부동산과 동산을 명확히 구별하고 있습니다. 미국의 캘리포니아주 법에서는 부동산중개업을 “부동산 국장으로부터 정규의 면허를 받고 판매원 1명 이상을 고용해 캘리포니아주 법률에 따라 부동산의 매각 기타 거래행위를 행하는 것”이라고 규정하고 있습니다. 그리고 일본에서는 택지건물거래업법에 의한 부 동산중개업을 “택지와 건물을 매매 또는 교환하는 행위뿐 아니라, 택지와 건물의 매매, 교환, 임대차를 대리 또는 소개하는 행위를 업으로 하는 것”으로 명하고 있습니다.

 

 

2. 부동산 중개업 관련 법률

 

  공인중개사는 부동산중개와 직접적인 관련이 있는 공인중개사법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률 이외에 거래 관계에서 발생할 수 있는 다양한 사건 및 세금 등 거래시장 환경 등에 따라 부동산중개와 관련된 법률들이 연관 되어 있습니다.

  일반법으로 민법 및 민사특별법이 있고, 임대차 계약 시 발생할 수 있는 임대차 관련 특별법인 주택임대차보호법 및 상가임대차 보호법, 민간 임대주택에 관한 특별법이 있으며, 부동산등기 관련 법률에는 부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률이 있습니다. 또한, 세제 관련 법률에는 국세기본법, 지방세법, 지방세특례제한법, 조세특례제 한법의 세제법률이 있고, 부동산 객체에 관한 법률에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 농지법, 도시 및 주거환경정비법, 건축법, 주택법, 건축물의 분양에 관한 법률, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등이 있습니다. 공인중개사법 관련 법률에는 공인중개사법 및 공인중개사의 매수 신청대리인 등록 등에 관한 규칙의 법률이 있습니다. 또한, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 등이 있으며 기타 관련 법률에는 부동산 서비스산업 진흥법 등의 법률과 연결성이 있습니다.

 

<부동산중개 관련 법령>

관련 법률	세부 법률
일반법	민법 및 민사특별법
임대차 관련 특별법	주택임대차보호법 및 동법 시행령, 시행규칙
	상가건물 임대차보호법 및 동법 시행령, 시행규칙
	민간 임대주택에 관한 특별법
부동산등기 관련 법률	부동산등기법 및 동법 등기규칙
	공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률
세제 관련 법률	국세기본법 및 동법 시행령, 시행규칙
	지방세법 및 동법 시행령, 시행규칙
	지방세특례제한법 및 동법 시행령, 시행규칙
	조세특례제한법 및 동법 시행령, 시행규칙
부동산 객체에 관한 법률	국토의 계획 및 이용에 관한 법률 동법 시행령, 시행규칙
	농지법 및 동법 시행령, 시행규칙
	도시 및 주거환경정비법
	건축법 및 동법 시행령, 시행규칙
	주택법 및 동법 시행령, 시행규칙
	건축물의 분양에 관한 법률 및 동법 시행령, 시행규칙
	집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
부동산 객체에 관한 법률	공인중개사법 및 동 시행령, 시행규칙
공인중개사 관련 법률	공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙
부동산 거래신고 관련 법률	부동산 거래신고 등에 관한 법률 및 동 시행령, 시행규칙
기타 관련 법률	부동산서비스산업 진흥법 및 동법 시행규칙

 

 

 

3. 부동산 중개계약의 유형

 

  첫째, 일반중개계약(open listing)은 중개의뢰인이 다수의 개업공인중개사에게 동등한 기회로 부동산매매를 의뢰하는 계약으로서 관습적으로 구두 계약으로 가장 많이 이용합니다. 공인중개사에게 독점권이 없는 중개계약으로 중개의뢰인은 동시에 다수의 개업공인중개사에게 매매를 의뢰할 수 있고, 중개의뢰인 스스로 매수인을 발견할 수 있습니다. 매수인 을 가장 먼저 발견한 개업공인중개사는 독점판매권을 획득한 것과 같이 보수를 받을 수 있습니다.

  둘째, 전속중개계약(exclusive agency listing)이란 중개의뢰인이 중개 대상물의 중개를 의뢰할 때 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업 공인중개사에 한하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말합니다. 소유자가 직접 매매 했을 경우에는 개업공인중개사가 구입할 의사, 지급능력, 날인할 준비가 되어있는 매수인을 발견한 것을 입증하지 못하는 한 보수를 받을 수 없습니다. 한 개업공인중개사에게 독점판매를 의뢰하면서도 그에게 보수를 지급하지 않아도 되는 기회가 있기 때문에 소유자에게 가장 유리한 계약입니다. 전속중개계약을 체결한 때에는 해당 계약서를 3년 동안 보존해야 합니다. 전속중개계약을 체결한 때에는 부동산 거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 다음의 정보 를 공개해야 합니다.

  셋째, 독점중개계약(exclusive-right-to-sell listing)이란 중개의뢰인이 특정한 중개업자에게 부동산을 독점적으로 중개 의뢰하는 계약을 말합니다. 독점중개의뢰계약이 다른 중개계약과 특별히 다른 점은 판매를 의뢰받은 중개업자에게 보수가 보장되는 데 있습니다. 중개의뢰인이 계약기간 내에 매도인을 발견하여 부동산을 구입한다고 하더라도 개업중개업자에게는 중개보수를 지급하여야 합니다.

  넷째, 공동중개계약(multiple listing)은 부동산광고 사이트 또는 한국 공인중개사 협회 등을 매체로 이용하여 다수의 회원이 상호 협동하여 공동으로 부동산의 매각을 촉진하는 의뢰계약입니다.

  다섯째, 순가중계계약(net listing)은 매도가격을 미리 정하여 개업공인중개사에게 제시하고, 이를 초과한 가격으로 매도한 때는 그 초과액을 개업공인중개사가 보수로 획득하는 방법을 순가중개계약이라 합니다.

  우리나라에는 부동산중개업법의 개정법률이 1993년 12월 27일에 공포 됨에 따라 부동산거래정보망의 구축으로 전속중개계약제도가 정착할 수 있는 기틀이 마련되었습니다. 전속중개계약을 체결한 경우에는 부동산정보망에 당해 부동산 중개대상물에 관련된 정보를 공개하고 적극적인 조치를 취하도록 하고 기타 전속중개계약의 유효기간, 공개하여야 할 정보의 내용 등은 시행령, 시행규칙에서 규정하고 있습니다. 그러나 개정법률이 시행된 이후 오랜 시간이 경과한 현재 시점에서도 일반중개계약이 성행하고 있어 전속중개계약이 사실상 활성화 되고 있지 못한 실정입니다. 이미 부동산중개업이 변호사·세무사·회계사 등 다른 직종에 버금가는 서비스업종으로 정착되어있는 미국, 일본, 프랑스 등의 중개업에 대한 발전과정을 살펴보면 이를 지원해줄 수 있는 부동산거래유통망이 구축된 시점부터 비로소 부동산중개업이 본궤도에 올라와 발전해 왔음을 알 수 있습니다.

 

 

※ 참고문헌: 개업공인중개사의 직무만족도 및 경영성과가 이직 의도에 미치는 영향(이기호, 2021)