공인중개사란? ① 공인중개사 제도 및 유형

안녕하세요 에듀몬입니다. 정부는 부동산 전문가 자격시험을 도입하여 부동산중개업자의 공신력을 높이고, 중개업자를 적절히 규율함으로써 부동산거래를 투명하게 하고, 건전한 거래질서를 확립함으로써 국민의 재산권을 보호하고자 1983년에 부동산중개업법을 제정하였으며, 이듬해인 1984년 4월에 제도가 시행됨에 따라 부동산거래를 담당하는 공인중개사제도가 도입되었습니다. 이번시간에는 공인중개사 제도와 유형에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 공인중개사 제도

 

  우리나라의 사회가 산업화·도시화가 가속화되고 거래되는 부동산의 유형이 다양화되고 거래가 늘어나면서 부동산거래 사고가 많아지게 되었습니다. 한편, 경제적 여건의 급격한 변화로 부동산의 권리는 제한물권은 물론 사법상·공법상의 각종 제한으로 권리 관계가 복잡해졌습니다. 이에 따라 부동산거래에 있어서 유통의 중심이 되는 공인중개사는 부동산에 대한 전문적인 지식과 경험을 가져야 한다는 사회적 요구가 커지게 되면서 등장하게 된 것이 바로 공인중개사제도입니다. 1961년 9월 23일자 유업에서 비전문 중개업법인 소개영업법이 법률 제726호로 제정·공포된 이래 전문적 제도를 지향하기 위하여 공인중개사제도를 시행하게 되었습니다.

  우리나라 공인중개사 자격제도는 1983년 12월 30일 부동산중개업법이 제정되어 1984년 4월 1일부터 본격적으로 시행되었습니다. 부동산중개업법 의 주요 내용은 중개업을 신고제에서 허가제로 전환하였다는 것과 중개업의 과학화･전문화를 위하여 새로운 자격제도인 공인중개사제도가 도입되었다는 것입니다. 공인중개사가 되기 위해서는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 법률상 응시에 제한을 받는 자 이외에는 외국인이나 미성년자를 불문하고 누구나 응시할 수 있습니다. 이후 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제정되어 시행되다가 현행 공인중개사법이 2014년 7월 29일부터 시행되고 있습니다.

  공인중개사라 함은 공인중개사법 제2조 제2호에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 의미하는 것으로, 중개사무소 개설등록 절차를 거친 개업공인중개사와 공인중개사 자격증만을 취득한 상태의 공인중개사는 서로 구분되어야 하겠습니다.

 

 

 

 

2. 공인중개사의 유형

 

가. 개업공인중개사의 유형

 

  중개업을 수행하는 자를 개업공인중개사라고 하는데 개업공인중개사란 공인중개사법 제2조 제4호에 의한 “이 법에 의하여 중개업을 영위하는 사무소의 개설등록을 한 자”를 말합니다. 부동산중개업을 영위하는 자는 개인공인중개사인 개업공인중개사, 중개인, 중개법인, 다른 법률에 의한 법인 등이 있습니다.

 

 1) 개인 공인중개사

 

  공인중개사자격을 갖고있는 자가 관할 시·군·구청장에게 중개업 개설 등록을 하고 영업을 행하는 자로 부동산중개업에서 핵심적인 위치와 다수를 차지하고 있습니다. 업무의 범위는 전국이며, 등록관청의 관할구역 안에 1개의 중개사무소를 둘 수 있습니다.

 

 2) 중개인사무소

 

  1983년 12월 30일 이전에 종전의 소개영업법 제7조에 의한 결격사유에 해당되지 아니 한 자와 부동산중개업법의 시행 이후 허가 관청으로 부터 부동산중개업 허가를 받은 업소를 말합니다. 업무의 범위는 당해 중개사무소가 있는 특별시·광역시·도의 관할구역으로 하며, 그 관할구역에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위를 할 수 있습니다. 다만 부동산거래 정보망을 이용하여 중개하는 경우, 공인중개사법 부칙 제6조에 의한 관할구역 외의 중개대상물에 대해서 중개할 수 있습니다.

 

 3) 중개법인

 

  중개법인은 공인중개사법 시행령 제13조에 의한 개설등록 요건을 갖추고 개설등록을 한 후 영업을 행하는 자로, 자본금 5,000만원 이상의 상법상 회사로서 오직 부동산중개업만을 영위할 목적으로 설립된 것을 말합니다. 업무의 범위는 전국이며, 법인인 공인중개사는 그 관할구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있습니다.

 

 

 나. 다른 법률에 의한 법인

 

  중개를 하기 위해서는 중개사무소 등록을 하는 것이 원칙이나, 법인의 업무 수행상 부동산 중개행위가 필요함에 따라 중개 활동이 가능한 법인을 말하며, 법인의 종류에 따라 중개사무소 개설등록이 없이도 중개업을 할 수 있는 법인과 중개사무소 개설등록을 하여야만 중개업을 할 수 있는 법인으로 구분됩니다.

  첫째, 중개사무소 개설등록을 면제받는 법인으로는 농업협동조합법에 의한 지역농협협동조합과 농협조합중앙회가 있으며, 지역농협협동조합은 농지의 매매․임대차․교환의 중개시에 한하여 중개가 가능하고, 농협조합중앙회는 신탁업법에 의한 신탁회사의 업무 수행시 중개가 가능합니다. 또한, 산림조합법에 따른 지역산림조합은 임목․임야의 매매․임대차․교환 등의 중개가 가능하고, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 산업단지 관리기관은 산업단지 안의 공장용지 및 공장건 축물에 대한 중개가 가능합니다.

  둘째, 중개사무소 개설등록 대상인 법인으로는 신탁업법에 의한 신탁 회사와 금융기관 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 의한 한국자산관리공사가 있으며, 신탁회사는 부동 산매매의 중개와 금전 또는 부동산 대차의 중개가 가능하고, 한국자산 관리공사는 비업무용자산 및 구조개선기업의 자산 매매의 중개가 가능 합니다.

 

< 다른 법률에 의하여 중개업을 영위할 수 있는 중개법인 >

구분	법인명칭	근거법령 및 중개업무
중개사무소 개설등록 면제 법인	지역농업협동조합	농업협동조합법 제57조
		농지의 매매․임대차․교환의 중개
	농업협동조합중앙회	농업협동조합법 제12조
		신탁업법에 의한 신탁회사의 업무
	지역산림조합	산림조합법 제11조
		임목․임야의 매매․임대차․교환 등의 중개
	산업단지 관리기관	산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제30조
		산업단지 안의 공장용지 및 공장건축물에 대한 중개
중개사무소 개설등록 대상 법인	신탁회사	신탁업법 제13조
		부동산매매의 중개와 금전 또는 부동산 대차의 중개업무
	한국자산관리공사	금융기관 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률 제26조
		비업무용자산 및 구조개선기업의 자산 매매의 중개

 

※ 참고문헌: 개업공인중개사의 직무만족도 및 경영성과가 이직 의도에 미치는 영향(이기호, 2021)