공공임대주택이란?(개념 및 변천사)

안녕하세요 에듀몬입니다. 주택은 그 분류의 기준에 따라 여러가지가 있습니다. 건축법에 따라 단독주택과 공동주택으로 나누는 방법, 임대주택을 공공임대와 민간임대로 나누는 방법 등이 있는데요. 이번 시간에는 공공임대주택의 개념과 변천사에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 공공임대주택의 개념

 

  공공임대주택은 국가 또는 지자체, LH공사, 지방공사, 공공기관 또는 민간사업자가 국가 또는 지자체의 재정이나 국민주택기금을 지원받아 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택입니다. 공공임대주택의 종류는 크게 공공건설임대주택과 공공매입임대주택으로 구분할 수 있는데, 건설임대주택은 공공 또는 민간이 주체가 되어 임대를 목적으로 새로 주택을 건설하여 임대하는 주택이고, 매입임대주택은 기존의 주택을 공공 또는 민간이 매매 등에 의하여 소유권을 취득한 후 그곳을 임대하는 주택을 말합니다(공공주택 특별법 제2조).

  공공임대주택으로 영구임대주택, 국민임대주택, 5년/10년/50년 임대주택, 장기전세 주택, 매입임대주택, 전세임대주택, 행복주택 등 다양한 유형의 임대주택이 등장했고, 이러한 주택들은 정부 주거복지정책 대상으로서의 소득계층·신분별로 입주 계층, 정부 재정지원 기준, 주택 규모, 임대 의무 기간, 임대조건 등에 있어서 유형별로 차이가 있으나, 경제적 기반 약화 등의 이유로 시장 내에서 주거 문제를 스스로 해결할 수 없는 무주택 서민들이 저렴한 임대 비용으로 주거 안정을 누릴 수 있도록 함을 목표로 한다는 점에서는 같습니다.

 

 

 

 

2. 공공임대주택의 변천사

 

  우리나라의 공공주택정책은 1988년 경제성장을 도모할 때 주거 안정의 확보가 필요하다는 사회 인식에 따라 수립된 주택 200만 호 건설 계획(1988～1992)에 따라 영세민의 주거 안정을 위해 포함된 영구임대주택을 건설하면서부터 본격적으로 시행되었습니다. 애초 25만호를 공급 목표로 추진하였으나, 입주희망자가 적었고, 집단화 슬럼화 문제, 재정 부담 등의 이유로 19만 호 건설 (LH 14만 호, 지자체 5만 호) 후 중단되었다가 이명박 정부 「보금자리주택 150만 호 건설 계획」에 따라 2009년 건설이 재개되었습니다. 영구임대주택은 임대 기간이 50년으로 사실상 영구적인 임대주택으로 기초생활보장 수급자, 장애인 등 주거 취약 계층의 주거비 부담을 고려하여 전용면적 26.05～42.48㎡인 소형 위주로 건설되었습니다. 주택 건설비에 대한 정부의 재정 지원 비율이 85%로 입주민의 실제 보증금과 임대료는 주변 시세 대비 매우 낮은 수준입니다. 개별 주택 입지에 따른 지가 차이를 반영하지 않고, 영구임대주택의 소재 지역을 도시 규모 및 특성에 따라 4급지로 구분하여 급지별로 같은 임대보증금과 임대료를 부과하고 있습니다. 주요 대상자인 생활보장 대상자 가운데 영구임대주택 입주 희망가구가 많지 않아 대규모 미입주 사태가 발생함에 따라 1992년 저소득 모자가정, 주택청약 저축가입자까지 입주자 자격요건이 완화되었고 1993년 철거세입자, 일군 위안부까지 확대되었고 1993년에는 더는 영구임대주택이 공급되지 않게 되었습니다. 하지만 사회 소외 계층, 저소득 계층의 밀집 거주 따른 사회적 낙인, 운영 관리상 문제점 등의 여러 문제점이 나타났습니다. 영구임대주택의 저소득 계층의 밀집 거주 문제 및 재정지출 과다의 문제점을 보완하기 위해 50년 임대주택이 등장했습니다. 주택 규모를 전용 60㎡ 이하로 확대했으며, 입주 요건도 영구임대 입주대상 소득보다 다소 높은 청약저축 가입자로 변경하였고, 정부 재정지원 규모도 건설비의 50% 이하로 축소 지원하였습니다.

  1998년 국민의 정부는 기존 임대주택에서 나타난 슬럼화 등의 문제를 해결하기 위해 여러 유형의 입주자와 같은 단지에 거주할 수 있도록 사회적 혼합(social mix)을 실현하고자 국민임대주택을 도입하였습니다. 주택 규모를 전용 85㎡까지 확대하였으며 입주대상 또한 사회적 소외 계층과 함께 일정 소득요건을 갖춘 청약저축 가입자까지 확대하였습니다. 도입 초기에는 임대 기간을 10년, 20년으로 두었으나, 2003년부터 30년으로 통일하여 입주자로서는 사실상 영구, 50년 임대주택과 같게 되었습니다. 영구임대주택과 달리 건설비의 일부 재정지원과 사업비의 대부분을 국민주택기금 융자나 사업자 자체 자금을 사용한 점이 특징입니다.

  2004년 신규주택 건설에 장기간이 소요되고, 도심 내 가용택지의 부족으로 도심 외곽에 건설할 수밖에 없는 한계점, 임대 아파트가 저소득층 집단거주지라는 부정적 인식을 극복하는 방안으로 생활권 인근 도시에 다가구주택 등을 매입하여 임대 하는 매입임대주택의 새로운 유형이 공급되었습니다. 또한 기존 소유자와 전세 계약을 체결 후 공급하는 전세임대주택도 등장하였습니다. 임대주택을 분산 공급하여 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화를 방지하려는 의도였습니다. 2008년부터는 다세대, 연립주택까지 매입을 허용하였습니다. 공공임대주택의 면적은 점차 확대되었고(전용 40㎡ 이하 → 전용 60㎡ 이하 → 전용 85㎡ 이하), 기존의 기초생활보장 수급자 위주의 입주대상도 일정 소득 이하의 무주택가구 구성원으로 확대되었고, 입주대상 유형도 다양화되었습니다.

 

< 우리나라 공공주택정책의 주요 패러다임 형성과정 >

시기	정책명	주요 정책내용
국민의 정부 이전 (～1997)	영구임대주택 등	주택 200만 호 건설 계획 발표(1988) 영구임대주택 공급(1989～1992)
국민의 정부 (1998～2002)	국민임대주택 도입기	국민임대주택 도입 (연간 8～10만 호 공급)
참여정부 (2003～2007)	국민임대주택 확장기	국민임대주택 100만 호
이명박 정부 (2008～2012)	보금자리주택	보금자리주택 150만 호 *공공임대 80만 호, 공공분양 70만 호
박근혜 정부 (2013～2016)	행복주택, 민간임대주택	행복주택 14만 호 민간임대주택 15만 호
문재인 정부 (2017～)	공적임대주택	(대선공약) 공적 주택 85만 호 *공공임대 65만 호, 공공지원 임대 20만 호
	공적 주택	(2017.11월) 공적 주택 100만 호 *공적임대 65만 호, 공공지원 주택 20만 호, 공공분양 15만호

 

※ 참고문헌: 공공임대주택 유형과 주거 만족도 관계에 대한 연구(염화현, 2021)