감정평가란?(개념, 특징 및 신뢰성)

안녕하세요 에듀몬입니다. 최근 몇년 간 부동산 시장은 전 국민적 화두였고, 현재 진행형입니다. 이러한 부동산 시장에서 빼 놓을 수 없는 개념 중 하나가 바로 감정평가인데요. 이번 시간에는 감정평가에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1. 감정평가의 개념

 

  감정평가란 감정평가의 대상이 되는 토지 및 그 정착물, 동산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 통칭하며, 이들 대상물건의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말합니다(감정평가법 제2조제1호). 감정평가는 다양한 가치(경제적 가치, 사회적 가치, 문화적 가치, 환경가치 등) 중에서 경제적 가치를 대상으로 그 가치를 산정하는 것이라 할 수 있습니다. 

 

 

2. 감정평가사의 역할

 

  감정평가사는 정책 결정이나 보상금 지급, 공공임대아파트 분양전환가격 결정, 담보대출 결정 등을 하는 의사결정자가 아닙니다. 감정평가를 통해 사회정의를 실현하는 사람도 아닙니다. 감정평가사는 정확한 감정평가(가치평가)를 통해 의뢰인 또는 사용자의 의사결정을 지원함으로써 국가와 사회에 기여하는 전문가일 뿐입니다. 

 

 

3. 감정평가의 특징

 

  감정평가 목적 분류에서 보듯이 매우 다양합니다. 모든 목적의 감정평가에서 의뢰인뿐만 아니라 모두에게 공정한 감정평가를 하는 것은 감정평가의 본질에 부합해 보이지 않습니다. 대부분의 감정평가에서 공정성은 매우 중요합니다. 그러나, 특정 개인의 투자의사 결정 지원을 위해 어떤 물건의 투자가치를 감정평가한다면 공정성은 중요한 요소가 아닐 것입니다. 다만, 감정평가사는 어떤 경우에도 감정평가 결과를 감정평가기준 및 감정평가이론에 부합한 설명을 할 수 있어야 합니다.

  완전경쟁시장에서는 시장에서 결정된 가격이 경제주체의 의사결정에 있어 중요한 판단기준이 되지만, 불완전경쟁시장인 부동산시장에서는 시장에서 결정된 가격(매매가격 등)이 합리적 의사결정의 판단기준이 될 수 없는 경우가 많습니다. 따라서, 경제주체가 의사결정을 하기 위해서는 대상물건에 대한 정확한 가치를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 따라서, 불완전 경쟁시장을 보완해서 합리적 균형가격을 제시하는 감정평가가 필요합니다.

 

 

 

 

4. 감정평가의 신뢰성

 

 1) 감정평가의 신뢰성 개념

 

  감정평가 수요자는 감정평가 결과를 신뢰할 수 있을 때 의사결정과 정책 그리고 미래 예측에 이용할 수 있습니다. 감정평가의 신뢰성은 일차적으로 감정평가사의 전문지식과 풍부한 경험에서 나옵니다. 또한, 감정평가 결과가 감정평가사의 주관적 판단이나 편견에 영향을 받지 않고 개인적인 이익을 위해 조작되지 않아야 하고, 감정 평가 결과가 객관적인 자료와 충분한 증거를 바탕으로 사실대로 충실하게 표시하는 등 검증가능성이 있어야 하며, 그 과정이 공정하게 처리될 때 감정평가의 신뢰성은 확보됩니다.

 

 2) 감정평가의 신뢰성 제고 수단

 

  감정평가 관련 사회적 문제가 발생하였을 때 정부가 감정평가의 신뢰성 제고 수단으로 발표하였던 것을 정리해 보면 다음과 같습니다. 

  첫째, 감정평가기준의 제정 및 개정입니다. 이때의 감정평가기준이라 함은 법령으로서의 감정평가법, 감정평가규칙, 개별법령과 국토교통부 고시로서의 「실무기준」 등을 말합니다. 그 밖에 협회에서 제정한 「토지보상평 가지침」 외 12개의 지침(실무매뉴얼 포함)과 실무기준 해설서 등이 있습니다.

  둘째, 감정평가서의 사전심사제도가 있습니다. 감정평가서의 품질관리를 위한 다양한 형태의 사전심사제도가 운영되고 있습니다. 통칭 ‘심사’란 용어는 감정평가업계에서 다양한 의미로 사용되고 있는데, 감정평가법 제7조 및 같은 법 시행령 제7조에 따른 감정평가서 심사와 그 밖의 심사(감정평가 법인의 심사반 또는 심사위원회 등 심사, 협회의 감정평가심사위원회 심사 등)로 구분됩니다.

  셋째, 감정평가 관련 교육·연수제도입니다. 감정평가법 제38조에 따라 협회가 감정평가사의 전문성 강화 등을 위해 실시하는 연수로는 의무연수, 전문연수, 재교육연수, 직무연수, 기타연수가 있습니다.

  넷째, 법에 근거한 감정평가서 검토, 타당성조사 및 감정평가 표본조사와 법적 근거는 없으나 협회 등이 업계 자율에 의한 자정 노력과 업무의 개선을 위해 운용하고 있는 적정성 조사와 같은 사후검증제도가 있습니다. 그 밖의 감정평가 신뢰성 제고 수단으로 협회의 감정평가업자 추천제도, 협회추천분 배정 제한, 감정평가사 윤리기준, 징계제도(국토교통부, 협회)가 있습니다. 이러한 제도는 감정평가기준과는 관련성이 떨어집니다. 상기에서 언급한 감정평가의 신뢰성 제고 수단을 정리해 보면 아래의 <표>와 같습니다.

 

<감정평가의 신뢰성 제고 수단>

구분	감정평가기준 관련	감정평가기준 무관
사전예방	- 감정평가기준 - 사전심사 - 교육연수(회원, 직원)	- 협회 감정평가업자 추천제도(이해당사자로부터의 독립성) - 감정평가사 윤리기준
사후조치	- 타당성 조사 - 감정평가 표본조사	- 협회추천분 배정 제한 등 - 징계(국토부, 협회)

 

※ 참고문헌: 감정평가의 신뢰성 제고를 위한 감정평가기준체계 재정립 방향에 관한 연구(송관헌)